加拿年夜蒙特利爾買房記(下篇)

時隔半年多,終於實現瞭這個生意業務。

  壹

  上篇提到在聯絡接觸多傢銀行後來,終極鎖定瞭一傢對本國買傢比力友璞真作愛的銀行違心提供存款。可是這個銀行建議的前提其實不如人意 – 首付40%(開發商隻要求35%的首付),還要預存一年的還款額(本金+利錢),於是我想著法子但願可以或許得到更好的存款前提。經伴侶先容,熟悉瞭一個在多倫多的華人存頂高豪景款中介(mortgage broker),固然在異地,可是違心接我的營業。在相識瞭我的情形而且訊問瞭幾傢銀行後來,他鎖定瞭此中一傢自認比力有掌握的年夜行。我先說此次存款申請的成果 – 成果是掉敗的,可是整個經過歷程很有興趣思,朕廈我感到對有存款需要的伴陶朱隱園侶們會有啟發作用。

  我起首向這傢銀行提供瞭一系列資格資料,包含事業證實、稅單、銀行流水、資信證實等,一切文件都是真正的的。接著,我被銀行要求提供附加資料 – 薪水單。我不了解有幾多伴侶的公司此刻還發薪水單,縱然有,年夜傢應當也不太在意。最少我本身,曾經有良多年沒見過薪水單這個工具瞭。可是,細心訊問後來,發明咱們公司的網上體系內裡是有的。於是,我依據存款中介的指示,把薪水單截屏提供應瞭銀行。這下出問題瞭。

  銀行審批的老外質疑說,為什麼你公司的雇主信上的單元和你薪水單截屏上的公司logo對不起來呢?我其時在一傢海內的房地產開發公司事業,是一個年夜團體。在地產公司事業過的伴侶可能了解,一般員工都是跟團體上面的各個子公司或是名目公司簽訂勞動合同,出於稅務設定的斟酌,少少會有員工間接跟團體公司簽訂勞動合同。可是全部子公司對外,當然都是用團體同一的logo,這在海內再通情達理不外瞭。我也是如許量力而行跟存款中介詮釋的,而且,我提出他們可以用“啟信寶”或許“企查查”此類軟圓山1號院件往查一下,那麼公司之間的控股關系就高深莫測瞭。成果,獲得的答復是老外望不懂中文,不接收這些APP,你要麼讓團體公司往給你開個事業證實。

  讓團體公司開證實信這件事變固然有難度,可是幸好我日常平凡RP還行,人事竟然違心相助往爭奪一下。可是,就在我跟人事溝通細節的時辰,存款中介告訴我仍是不要往從頭開證實信瞭,由於審批的老外質詢說,為啥這個存款申請人可以隨意動工作證實?(我真是一滴汗)以是,論斷便是,縱然提供瞭團體的事業證實信,存款也基礎批不上去。是的,你沒有望錯,當你提供瞭整套完整真正的的資料後,老外以事業證實信和薪水單上的logo不符為由,把存款申請拒瞭。按存款中介的話說,早了解還不如給你做一套材料,基礎不會有問題。我呵呵瞭,橫豎我是不幹這種事變的。可是年夜傢當前要存款,一開端就把一切細節都想清晰瞭。我不是激勵你們作假,可是要對文明、言語差別故意理預備。

  遐想到比來瑞幸的事,良多伴侶感到很希奇,為啥這麼不難造假呢?不是有那些個年夜牛審計公司嘛,不是都當真審過嘛,另有那麼多年夜金融機構的專門研究投資團隊、中臺、合規,都幹嘛往瞭?我想說的是,我在已往的近15年的地產/投資個人工作生活生計中,望過有數的審計講演、絕職查詢拜訪講演,一般下去的第一部門都是免責聲名,年夜意是說講演是基於提供的數據是真正的的,假如數據是假的,那麼論斷就不合錯誤瞭,可是審計公司沒有責任。一般講演的最初另有一個disclaimer再誇大一下。是的,假如有人決心造假,基礎是查不進去的。而且,審計公司之外的其餘專門研究機構,也都是基於數據真正的這個假定。有沒有感到很扯淡?古代的金融系統中佈滿瞭諸這般類的假定條件,這個體系真的能運作傑出嗎?橫豎我一般是不買金融產物的,扯遙瞭、扯遙瞭…

  扯遙瞭,但還真是都相干,繼承扯。要做好勝利的海外房產投資,不得不斟酌到全部細節,這此中就包含文明差別、老外吉光片羽的幹事習性。有人說,外資企業不是效力都很高嘛?員工不是都很老練嘛?我感到,可能十幾年前我剛年夜學結業那會兒是如許,可是此刻的外資企業基礎上是資源主義年夜鍋飯,遙比不上海內的平易近營企業。更不要說那些在本身國傢的外資企業,有很強的工會軌制,員工基礎上都是打工心態,幹事的起點都是本身不出錯。至於是不是錯過瞭一個優質客戶、是不是掉往瞭一筆利潤豐盛的買賣,那是其次的斟酌。當然,我置信肯定有破例,不是全部外資企業都如許。

  扯這麼多題外話,是但願海外投資存款的伴侶們斟酌得全面一點,不要重蹈我的覆轍。我終極不得不接收前一傢銀行的存款前提,由於沒有抉擇。

  貳

  搞定瞭存款,接著就等著收房和過戶瞭。因為我無奈親身到蒙特利爾往實現這兩個步調,中介相助找瞭一個加拿年夜的持牌lawyer ,實現瞭受權文件(Power of Attorney)的簽訂,受權我在加拿年夜的一個伴侶代為實現這兩個步調。

  這裡有一個細節年夜傢必定要確認清晰 – 也便是你是不是必需親身到現場過戶。這取決於兩方面,一是房地產開發商是否必定要求你親身往?據我所知,一般開發商不會有如許強制的要求;二是假如你有存款,你的存款銀行是否必定要求你親身往?據我所知,有些銀行是有如許的要求,不然不放款。我甚至據說有銀行出機票錢,要求存款人必需親身參預的案例。這一點必定要確認清晰!

  記得上篇中給我挖瞭良多坑的阿誰房產中介嗎?他們對此完整沒有脈絡,之前告訴我不消親身往,而且確認瞭3次。在交房前約2個月,告訴我政策變瞭,必需往。可是詳細的交房時光、需求在何處待多久都不斷定,這讓我怎麼訂機票飯店?更不消說是否有足夠的時光辦簽證。存款銀行的事業職員在這件事變上也始終沒有詮釋清晰… 我呢,便是比力鉆牛角尖,精心是對付房產生意業務的事變。於是把之前聯絡接觸過的幾個銀行的人又問瞭一遍,進修瞭良多不同的案例,發明實在是可以不消往的。然後,我反過來對中介和銀行服務職員入行相識釋闡明…以是,是否需求親身參預過戶這一點務必確認清晰。

  上篇提到原本規劃在2019年末收房,成果在聖誕節前夜收到開發商的通知,他們趕不迭瞭,遲延至1月份。終於在北京時光2019年1月15日的清晨(加拿年夜本地1月14日的下戰書),我本地的伴侶代我往收瞭房。我在錄像中梗概望瞭一下我本身的屋子,同時謝謝我伴侶後來入行瞭很是細致的勘探,把做得不到位的處所和沒有安裝完的裝備逐一列瞭進去。理論下去說,開發商應該在10個事業日內實現這些修停工作,然落後行過戶。可是,開發商的聯絡接觸人始終聯絡接觸不上,問中介呢,每次的歸答都是他們頓時會跟你聯絡接觸。可是直到明天,開發商也沒有聯絡接觸過我。

  因為開發商的耽誤加上後來的掉聯,始終就拖到瞭春節,於是我伴侶歸國過年瞭… 然後的劇情年夜傢都了解瞭,碰到瞭疫情。好在我伴侶應機立斷在航班停飛之前歸到瞭加拿年夜。終於在2月18日的那天往公證師firm (notary),幫我實現瞭過戶。

  這裡又有一個常識點要提示年夜傢。上篇提到,預支的金錢並不是間接打給開發商的,而是打給開發商一起配合的notary開的共管賬戶,這當然是為瞭保障買房人的好處。隻有在過戶當天,文件齊全的情形下,notary才會把金錢開釋給開發商。同時,在過戶這一天,買房人也要把一切該付的房款和所需支出結清,同時銀前進行放款。那麼在過戶前約一周的時光,notary發瞭一個郵件,把我需求付出的金錢逐一羅列瞭進去。然而,可能因為我並不認識本地生意業務的商定俗成,感到這個郵件很是的恍惚。我了解加拿年夜本地仍是喜歡接收支票,可是列瞭那麼多筆金錢,是開一個支票呢?仍是要離開多個支票?是不是網銀轉賬也可以?(由於開銷票要貧苦本地的伴侶往銀行開,我心裡不想貧苦人傢那麼多次)此中最神奇的是有一筆物業治理費要求開一個void cheque。這是啥工具?一諾千金?把我嚇壞瞭。於是趕快德律風問notary,連打瞭好幾天都是voice mail,留言也不歸電,問中介,當然他們又是詮釋不清晰。最初,notary終於在將近過戶前2天歸瞭一個郵件,但依然不是很清晰。不外我在本地的開戶行找到一個中國同胞,終於在德律風上跟我詮釋得比力清晰(謝謝這位年青的中國同胞,未來肯定前程無量),終極順遂過戶。以是,我給年夜傢的提出是,在過戶之品中山前,必定要確認清晰要付哪幾筆錢,然後用什麼方法付出,不要影響過戶順遂入行。

  年夜傢有沒有發明這個notary事業也很懶散?我發明此次碰到的開發商、中介險些是一個作風的。可能是我命運運限欠好,正好趕上瞭糟心的人,也可能加拿年夜人平易近都是這個作風,比力享用餬口、事業不那麼主要?實在並沒有,最少我在多倫多買房的體驗要好良多。我說這些,並不是為瞭訴苦,而是想提示年夜傢在做生意業務的時辰,把這些本地人的事業習性都斟酌入往,不至於延誤事兒。

  過戶後來認為就等產證瞭,可是隔天收到我伴侶的德律風,過戶時開發商和notary都缺瞭文件,以是產證掛號沒有那麼快實現。象徵著,我的屋子暫時還不克不及出租。成果又等瞭幾周,開發商才把缺的文件補上。這裡又要增補一點,加拿年夜的“產證”跟海內的不太一樣,不是一本相似證書的工具師大禮居,而更像一本合同,稱之為Deed of Sale。

  等啊等,終於在3月尾的時辰,我的產權才在加拿年夜當局的體系內裡正式掛號瞭,終於可以掛牌出租瞭。然而,年夜傢想想這個時點產生瞭什麼?中國的疫情正年夜幅惡化,而外洋的疫情開端迸發瞭。加拿年夜險些鳴停瞭一切不須要的社會流動,當然包含房產生意和租賃華爾道夫。是的,很可憐,因為疫情,我的屋子不克不及出租瞭。然而,另一邊,過戶那天銀行就曾經放款瞭,從那天開端我就要付出銀行利錢瞭!獨一值得欣喜的是,因為疫情,加拿年夜隨著美國降息瞭,如許輕微緩解瞭我的還款壓力,少許削減瞭我的喪失。

  至今,我依然等候著疫情的惡化,可以早日把屋子租進來。

  叁

  年夜傢聽我一起怨言,那麼在最初這一節,我枚舉一些樞紐數字,告知年夜傢在蒙特利爾投資一套condo,在買進階段,到底要付出哪些本錢,匡助年夜傢做本身的underwriting。(以下一切貨泉單元是加幣)

  起首,當然是購房價款,以及5%的GST(Goods and Service忠泰極 Tax)和9.975%的QST(Quebec Sales Tax)。

  首付是房款+GST+QST的40%,殘剩60%銀行存款。

  交割時還需求付出的金錢包含Notary的辦事所需支出(約$2,200),產權保險title insurance(約$450),交房到過戶這段時光的物業治理費。

  此外,還需求預支一個月的物業治理費(便是需求開的阿誰一諾千金),以及預購將來一年的房產保險(約$400)。

  以上的數字是基於一個約800平方尺,在蒙特利爾中等地段的condo。

  值得一提的是,因為我無奈親身往過戶,在上海禮聘lawyer 簽訂公證POA,分外付出瞭約$600的lawyer 費。當然,這肯定要比我辦簽證、坐飛機往何處住一個月飯店廉價多瞭。

  就在前幾天,日常平凡很難找到的中介忽然冒進去,告訴他們的供給商可以提供優惠的洗衣機和烘幹機。What?這些不是開發商都裝瞭嗎?成果發明是我忽略瞭,在開發商安裝的傢電裝備清單裡並沒有包含這兩件。中介提供的優惠價約$1,300。此外,一般的裝修也不包含窗簾,是以最好再估算$2,000的窗簾安裝所需支出。

  以上,應當便是在蒙特利爾購買一套condo,而且到達可出租狀況的所有的本錢。

  結語

  總結一下:實在在海外投資房產的步伐並不復雜,可以遙程簽約,可以銀行轉賬(假如曾經有境外賬戶)。假如存款銀行不要求本人親身參預的話,那理論上說,買房人一次都不消往加拿年夜就可以實現整個生意業務。而且,市場生意業務機制成熟,買房人後期付出的金錢入進共管賬戶,充足保障瞭買房人的資金安全。

  可是,良多的流程、次序、預備文件的細節對付第一次投資的人來說簡直是有必定的難度。假如中介不敷給力,那就隻能靠本身加油瞭。找到一個履歷豐碩的中介,能省往很是多的貧苦。

  其次,存款是海外房產投資的主要構成部門(假如必要存款)。我的提出是及早與銀行溝通,而且實時相識銀行政策的變化;而且,同時與多傢銀行堅持聯絡接觸,以免此中的一些忽然向你打開年夜門。另有,在最蹩腳的情形下,假如無奈得到存款,是否有足夠的資金實力全款付出;而且,是否有足夠的額度把人平易近幣換成外幣。當然,假如有專門研究的房產中介或存款中介相助,天然也不需求擔憂這些。

  最初,但願我的此次投資經過的事況對年夜傢有鑒戒意義。祝年夜傢買房痛快!:)

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